Налоги в Таиланде на недвижимость: что платит собственник в 2026

Цена в объявлении - это еще не вся сумма, которую вы отдадите. Вокруг недвижимости в Таиланде крутится целый набор платежей: сборы на покупке, ежегодный налог за владение, отчисления при сдаче в аренду и удержания при продаже. Именно эти скрытые расходы чаще всего застают покупателя врасплох: вроде бы договорились о цене квартиры, а на сделке всплывают проценты и сборы. За десять минут чтения разложим все по полочкам, с ориентирами 2026 года в батах и рублях, чтобы вы заранее посчитали свою реальную нагрузку. Налоги в Таиланде на недвижимость не такие страшные, как кажется, но пунктов много. Начнем с карты: какие платежи вообще есть и кто их платит. И сразу оговорка - все цифры ниже ориентир на 2026 год, без гарантий.

С чем реально столкнется собственник - карта налогов на недвижимость

Смотрите, в чем главная ловушка. Цена недвижимости в объявлении - это витрина. А за витриной прячется набор платежей, о которых продавец обычно молчит до последнего. И вот тут у покупателя случается тот самый неприятный сюрприз: думал, что отдаст ровно стоимость квартиры, а всплывают какие-то сборы, проценты, ежегодные начисления.

Разложу сразу все по полочкам, чтобы вы видели общую картину. Любая недвижимость в Таиланде проходит через четыре стадии, и на каждой государство берет свое.

• Покупка. Разовые платежи на сделке - за передачу права, гербовый сбор и пара специфических налогов. Обычно продавец и покупатель делят их между собой.
• Владение. Пока квартира или вилла ваша, раз в год приходит ежегодный налог - тот самый Land and Building Tax. Небольшой, но регулярный.
• Аренда. Сдаете - платите с дохода. Ставка зависит от того, физлицо вы или тайская компания.
• Продажа. На выходе снова удержат налог, и его размер завязан на срок владения.

По сути это и есть весь жизненный цикл. Налоги в Таиланде на недвижимость сами по себе не заоблачные, но пунктов много, и в них легко запутаться - особенно когда правила для покупки, владения недвижимостью и продажи звучат похоже, а считаются по-разному.

И еще момент, который часто путают с этими платежами: содержание. Коммуналка, обслуживание территории, вода и электричество - это отдельная статья расходов, не налог. Но в общую стоимость владения ее тоже стоит закладывать.

Чтобы вы не держали все в голове, ниже - сводная карта. Кто владельцы недвижимости, что и когда платят, по какой примерной ставке.

Ставки и пороги в местном налоговом законодательстве Королевства Таиланд периодически пересматривают, курс бата гуляет, а итог зависит от типа объекта и его стоимости. Так что таблицу читайте как компас, а не как чек из кассы. Дальше пройдем по каждой стадии подробно.

Резидент или нет: от этого зависит, сколько вы заплатите

Сразу развею один страх. Слово «резидент» в налоговом смысле - это не про визу и не про ВНЖ. Можно жить в стране по туристической визе и при этом быть налоговым резидентом. А можно иметь долгую визу, но резидентом не считаться. Путать эти вещи - типичная ошибка.

Правило простое. Провели в Таиланде 180 дней и больше за календарный год - вы попадаете в число налоговых резидентов. Меньше - нерезидент. Дни считаются суммарно, не подряд: слетали домой и вернулись - счетчик тикает дальше. Кстати, в России порог свой, 183 дня, так что формально можно попасть под юрисдикцию сразу двух стран. Но об этом отдельно, чуть позже.

Теперь то, ради чего раздел вообще написан. От статуса зависят налоги с дохода - а право владеть недвижимостью не зависит от него никак. Купить кондоминиум в собственность покупатель может хоть резидентом, хоть нерезидентом. Разница вылезает только когда появляется доход - например, вы сдаете квартиру.

Резиденты Таиланда облагаются подоходным налогом по прогрессивной шкале со всего тайского дохода (а с 2024-го - еще и с зарубежного, если завели деньги в страну). Грубо: резиденты облагаются со всего заработанного, нерезиденты - только с местного дохода, обычно через удержание у источника. То есть аренда вашего кондо - тайский доход, налог с него будет всегда. Отличается лишь механика расчета.

И вот что важно тем, кто уверен, что «с иностранца сдерут больше». Налоги в Таиланде для иностранцев по самой недвижимости - сбор при покупке, ежегодный платеж за владение, удержание при продаже - считаются так же, как для тайцев. Ни гражданство, ни налоговый статус на них почти не влияют: все завязано на стоимость и тип объекта. Для иностранных резидентов разница возникает в основном при налоге на доход, а не на этапе сделки. Так что паниковать из-за паспорта не стоит.

Налоги и сборы при покупке недвижимости

Начнем с самого первого удара по кошельку - момента сделки. Когда вы приходите в Земельный департамент переоформлять недвижимость в Таиланде на себя, там разом набегает четыре платежа. По отдельности каждый небольшой, но вместе они и есть та часть «скрытых расходов», из-за которой люди потом чувствуют себя обманутыми.

Разберу по порядку, что это за платежи и с кого их берут.

Transfer fee (сбор за передачу права). Стандартная ставка - 2% от оценочной стоимости по данным Земельного департамента. Это главный платеж на сделке. Формально его вешают на продавца, но на практике чаще делят пополам - так принято, и это почти всегда предмет торга.

Stamp duty (гербовый сбор). 0,5% от стоимости, платит продавец. Хитрость в том, что он и следующий налог взаимоисключающие: если с продавца берут specific business tax, гербовый сбор не начисляют.

Specific business tax (специальный бизнес-налог). 3,3%, но только если продавец владел объектом меньше пяти лет. Так государство борется со спекуляцией - быстрой перепродажей. Владел дольше - этот налог отпадает.

Withholding tax (налог у источника). Удерживается с продавца в счет его будущего подоходного - по сути он уплачивает налог заранее, прямо на сделке. Для физлица его считают по прогрессивной шкале от оценочной стоимости с поправкой на срок владения, для компании - фиксированная 1%.

Теперь главное, ради чего все затевалось - сколько это в деньгах. Возьмем реальный сценарий: кондоминиум в Паттайе за 4 000 000 бат (около 10,4 млн рублей по курсу 2026 года). Важный нюанс - процент считают не от суммы в договоре, а от оценочной стоимости объекта, которую определяет Земельный департамент; она нередко ниже рыночной, и это играет вам на руку. Transfer fee - 2%, то есть 80 000 бат. Делим пополам - ваша доля 40 000 бат, примерно 104 тысячи рублей. Остальные платежи при вторичной сделке обычно ложатся на продавца.

Итог для покупателя простой: сверх цены квартиры вы отдаете около 40 000 тайских батов на налоги и сборы - если делите transfer fee поровну. Бывает, продавец берет его целиком. А бывает наоборот, перекладывает все на вас; у застройщиков на первичке часто своя схема, где покупатель платит больше. И держите в уме: юридическое сопровождение и проверку объекта никто не отменял - это уже не налоги, но в бюджет сделки заложить их тоже стоит.

Одно правило сэкономит вам нервы: договоритесь о распределении и уплате сборов письменно, еще до внесения задатка. Кто и сколько платит при покупке недвижимости - это не догма, а результат переговоров.

Ежегодный налог на владение: Land and Building Tax простыми словами

Пока квартира или вилла числится за вами, государство раз в год напоминает о себе. Называется этот платеж Land and Building Tax - буквально «налог на землю и строения». Ввели его в 2019 году взамен старой, полузабытой системы, и теперь это главный ежегодный налог собственника. Хорошая новость: суммы обычно небольшие. Плохая - правила считаются мутно, и без разбора легко переплатить.

Логика такая. Ежегодный налог на недвижимость считают не от той цены, что вы заплатили, а от оценочной стоимости недвижимости - ее определяет Земельный департамент, и она, как правило, ниже рыночной. Дальше все зависит от того, как недвижимость используется - именно от типа использования рассчитывается налог. Ставка для жилья самая низкая: стартует примерно с 0,02% и растет с ростом оценки. Коммерческие объекты облагаются заметно жестче - в районе 0,3-0,7%. А вот пустующая земля, которую никто не использует, - отдельная история: там ставка начинается с тех же 0,3% и каждые несколько лет повышается, чтобы участок не держали мертвым грузом.

Отдельно - про льготу на основное жилье. Если объект оформлен как ваш главный дом и вы вписаны в домовую книгу, из-под налога выводится приличный кусок стоимости: до 50 000 000 батов, когда вам принадлежат и земля, и строение, и до 10 млн, если у вас только строение - как раз случай кондоминиума. Подвох в том, что инвестиционную квартиру, которую вы сдаете, а не живете в ней, эта льгота не покрывает. Такой объект облагается налогом с первого бата оценки.

Кто и когда платит ежегодный налог на недвижимость? Тот, кто владел объектом на 1 января. Уведомление с рассчитанной суммой приходит в начале года, заплатить обычно нужно к апрелю - сроки местные власти иногда сдвигают. Как раз поэтому к новым кондо-проектам вроде The Title Modeva в Банг Тао на Пхукете стоит присматриваться заранее: покупая апартаменты в комплексе на 859 юнитов со сдачей в Q4 2026, годовую нагрузку по владению разумно прикинуть до сделки.

Чтобы проценты превратились в деньги, ниже - таблица-ориентир, а за ней два расчета: налог на недвижимость в Паттайе для квартиры и для виллы.

Пример расчета для кондоминиума

Вернемся к нашей квартире из прошлого раздела - кондоминиум в Паттайе с оценочной стоимостью 4 000 000 бат (около 10,4 млн рублей). Вы его сдаете, а не живете сами, значит льгота на основное жилье не работает, и считаем налог на недвижимость в Паттайе с полной суммы. Ставка для жилья в нижнем диапазоне - берем 0,02%. Умножаем: 4 000 000 × 0,02% = 800 бат в год. По курсу 2026-го это примерно 2 100 рублей. За целый год владения недвижимостью выходит меньше, чем ужин на двоих у моря. Вот почему регулярный платеж редко пугает инвесторов: на фоне доходности от аренды сумма почти незаметна.

Пример расчета для виллы с земельным участком

С виллой картина другая - тут в оценку входит земля, а весит она больше всего. Допустим, участок оценили в 8 000 000 бат, дом - еще в 4 000 000. База уже 12 миллионов, и та же жилая ставка 0,02% дает 2 400 бат в год, около 6 200 рублей. Разница с кондо - целиком из-за земельной составляющей, у квартиры она почти нулевая: общая территория делится на всех жильцов. И тут подводный камень: иностранец не может держать землю на свое имя напрямую, обычно ее берут в долгосрочную аренду или через тайскую компанию - от этого зависит, на кого приходит счет и какие налоговые льготы вообще доступны. Так что перед покупкой виллы уточняйте не только цену, но и то, как оформлена земля.

Что платить, если сдаете недвижимость в аренду

С владением разобрались - там суммы копеечные. А вот аренда - совсем другая история: это уже настоящий доход, и платить с него придется ощутимо. Многие покупают недвижимость в Таиланде именно под сдачу, ради доходности, - и вот тут важно заранее понять механику. Логика простая: сдали квартиру - получили деньги - государство хочет свою долю. А схема зависит от того, кто вы: обычное физлицо или владелец через тайскую компанию.

Начнем с физлица - так оформлено большинство инвесторов. Ваш доход от аренды недвижимости - это налогооблагаемый доход, и облагается он по прогрессивным ставкам подоходного, тем же, что и зарплата тайца. Чем больше заработали за год - тем выше процент. Первые 150 000 бат в год не облагаются вовсе, дальше ставка растет ступенями.

Есть приятный нюанс. Из дохода разрешено вычесть 30% как условные расходы на содержание - то есть облагается не вся сумма, а 70%. Считать по чекам ничего не надо, вычет дают автоматом. А если ваш арендатор - юрлицо (компания снимает жилье для сотрудника), оно удержит с платежа 5% у источника - этот аванс потом зачтется в годовой декларации.

Теперь вариант с тайской компанией. Тут вместо прогрессии работает корпоративный налог - плоская ставка корпоративного обложения около 20% с прибыли. Плюс, если годовой оборот от сдачи переваливает за 1,8 млн бат, добавляется НДС: стандартная ставка НДС - 7%, и этот НДС обычно перекладывают на арендатора в цене. И это еще не финиш: вывести прибыль из компании себе в карман - значит заплатить с дивидендов сверху. Так что «оптимизация через юрлицо» выгодна не всегда - считать надо на конкретных цифрах.

Прикинем чистую доходность на нашем кондоминиуме в Паттайе. Сдаете за 25 000 бат в месяц - это 300 000 бат за год. Минус 30% вычета - остается 210 000 налогооблагаемого дохода. Из них первые 150 000 под нулевой ставкой, а на оставшиеся 60 000 идет ставка 5% - это 3 000 бат отчислений в год, около 7 800 рублей. На фоне арендной выручки - около процента. Подоходных налогов бояться тут точно не стоит.

Налоги при продаже недвижимости

Купил, попользовался, продал - обычный цикл. И когда недвижимость на продажу выходит, включается набор удержаний. Многие продавцы о нем не думают, пока не садятся считать чистую выручку. А зря: списания при продаже способны заметно урезать ту прибыль, на которую вы рассчитывали. Разберемся, что именно спишут в момент сделки и как срок владения переворачивает всю картину.

На выходе работают два удержания. Первое - налог у источника (withholding tax): авансовый подоходный, который считают от оценочной стоимости по прогрессивной шкале, но с поправкой на срок владения. Чем дольше вы держали объект, тем меньше налогооблагаемая база. Для физлица так, для компании проще - фиксированный 1%. Второе удержание - развилка. Либо specific business tax (специальный бизнес-налог) 3,3%, либо гербовый сбор stamp duty 0,5%. Оба сразу не берут, они взаимоисключающие - и тут все решает тот самый срок.

Правило простое. Владели меньше пяти лет - платите бизнес-налог 3,3%. Продержали объект пять лет и дольше - он отпадает, остается только гербовые 0,5%. Разница в семь раз. Иногда выгоднее подождать пару месяцев до пятилетней отметки, чем терять сотни тысяч бат на спешке. Отсюда и совет: планируя налог при продаже недвижимости в Таиланде, первым делом посмотрите на дату покупки в документах.

Посчитаем на вилле - когда собственник готовит такую недвижимость под продажу, суммы крупнее, чем у квартиры. При продаже виллы с участком - например, в проектах вроде Botanica Grand Avenue под Банг Тао на Пхукете - в цену уже вложена дорогая земля, а значит и оценочная стоимость высокая. Допустим, продаете за 20 000 000 тайских батов, а владели шесть лет. Специальный бизнес-налог не начисляют - только stamp duty 0,5%, это 100 000 бат. Плюс withholding tax по прогрессии от оценки - еще несколько сотен тысяч. На круг с этой суммы уходит около 2-4% сделки. А держали бы объект меньше пяти лет - вместо гербового сбора начислят бизнес-налог 3,3%, это 660 000 бат из вашей прибыли.

И финальный момент, про который забывают. Withholding tax - не окончательный платеж, а аванс. Если ваш реальный подоходный за год оказался меньше удержанного, разницу реально вернуть: подаете декларацию и оформляете возврат налога через Департамент доходов. Так же работает зачет в России - подробнее в следующем разделе. И снова оговорка: все проценты выше - ориентир 2026, без гарантий; сколько в итоге платят налоги при продаже недвижимости в Таиланде, зависит от типа объекта, срока владения и оценки.

Двойное налогообложение: договор между Россией и Таиландом

«А не сдерут ли с меня дважды - и там, и дома?» Самый частый страх, и он понятен. Хорошая новость: между Россией и Таиландом действует соглашение об избежании двойного налогообложения. Подписано оно еще в 1999 году и работает до сих пор. Смысл простой - один и тот же доход не должен облагаться полностью в обеих странах.

Как это выглядит на практике. Допустим, вы сдаете кондо и заплатили подоходный в Таиланде. Когда дело доходит до российской декларации, уплату тайского налога вам засчитывают - грубо, из российского платежа вычитают то, что уже отдали здесь. Если ставка в Таиланде оказалась ниже российской, доплатите разницу дома. Если выше - в России платить, скорее всего, не придется. Тот самый зачет, про который я обещал рассказать в разделе о продаже.

Правила зачета применяются не автоматически. Чтобы им воспользоваться, нужно подтверждение уплаты - документ от Департамента доходов, который потом идет к российской декларации. По этому соглашению засчитывают именно фактически уплаченное, а не «сколько могли бы».

И честная оговорка. Договор снимает двойную нагрузку, но не освобождает от налогов вообще - платить по законодательству Таиланда все равно придется, просто без дубля дома. Тонкости зачета по конкретной сделке лучше уточнить у налогового консультанта: детали 2026 года меняются, а ошибка в декларации стоит дороже консультации.

Как законно снизить налог: льготы, вычеты и оформление

Мы разобрали, кто и за что платит. Теперь обратная сторона - как отдавать меньше, оставаясь в законе. Сразу оговорюсь: не про серые схемы, а только про легальные инструменты, которые разрешает местное законодательство. По сути, налоги в Таиланде для иностранцев снижаются теми же способами, что и для местных. Часть вы уже встречали выше - соберу все в список.

• Необлагаемый минимум основного жилья. Самый очевидный рычаг. Оформили объект как главный дом, вписались в домовую книгу - и из-под ежегодного платежа выводится до 50 000 000 бат стоимости (когда владеете и землей, и строением) или до 10 млн (только строение). А инвестиционную квартиру под сдачу льгота не покрывает: такой объект облагается полной ставкой с первого бата. Частая ошибка - рассчитывать на порог, а жить в другом месте.
• Вычет для пенсионеров. Отдельной скидки по ежегодному платежу для пожилых нет - это миф. Зато по подоходному есть: тем, кому за 65, первые 190 000 бат годового дохода не облагаются. Для тех, кто живет на пенсию и сдает жилье, это одна из немногих реальных налоговых льгот.
• Freehold или leasehold. По нагрузке - две разные истории. Во freehold (полная собственность) на сделке вы платите 2% transfer fee. При leasehold (аренда на 30 лет с продлением) - около 1% за регистрацию плюс мелкая госпошлина, а ежегодный платеж за землю остается на собственнике. Дешевле на входе, но вы не полный владелец - это компромисс.
• Оформление на тайскую компанию. Виллу с землей иностранцу нередко приходится брать на тайскую компанию - держать землю на свое имя напрямую нельзя. Плюс: фирма законно владеет участком и списывает часть расходов. Минусы весомее: содержание фирмы, отчетность, бухгалтер, корпоративный налог с прибыли и удержание при выводе денег себе. Для дома под личное проживание эти издержки часто съедают всю экономию.
• Длительное владение. Подробно об этом было в разделе про продажу, но повторю - работает. Держите объект пять лет и дольше, и специальный бизнес-налог 3,3% отпадает, остаются гербовые 0,5%. На крупной сделке это экономит серьезную сумму, сотни тысяч бат.

И правило поверх всего списка. Ни одна льгота не включается сама собой: где-то надо подать заявление, где-то вписаться в реестр, где-то заранее выбрать форму сделки. Минимальные ставки достаются тем, кто позаботился об этом до подписания. Владельцы недвижимости обязаны платить по закону в любом случае - но закон же дает и честные способы платить меньше.

Что понадобится, чтобы все оформить правильно

Со стороны налог Таиланда кажется бюрократическим лабиринтом на чужом языке. На деле шагов немного, и почти все они одноразовые - настроил один раз, дальше по накатанной. Соберу финальный чек-лист собственника: что оформить, куда идти, как оплачивать налоги и что из этого спокойно поручить специалисту.

Первое, с чего начинают, когда появляется доход в стране (например, сдаете квартиру), - тайский налоговый номер, TIN. Получают его в местном офисе Департамента доходов по паспорту и адресу; без него не подать налоговую декларацию и не оформить возврат. Дальше два разных потока. Ежегодный налог на владение считает и присылает уведомлением местная администрация района - оплата обычно до апреля. А подоходный с аренды идет через налоговый департамент: декларацию за прошлый год подают до конца марта, лично или онлайн.

Что держать под рукой (пригодится и для уплаты, и если попросят подтверждение):

• Паспорт и TIN - без них подача налоговых форм попросту невозможна.
• Договор купли-продажи и Чанот (выписка о праве собственности) - основной документ на объект.
• Квитанции о платежах за прошлые годы - доказать, что долгов нет.
• Договор аренды и выписки о поступлениях - если сдаете; на них считается декларация.
• Расчет оценочной стоимости от местной администрации - основа ежегодного платежа.

Что поручить специалисту. Разовую сделку тянет юрист по недвижимости - проверит документы и проведет регистрацию. Регулярную отчетность по сдаче, особенно если объект оформлен на тайскую компанию, лучше отдать бухгалтеру: сроки уплаты налогов, декларации и возврат он ведет сам, а стоит это заметно дешевле возможного штрафа за просрочку.

И последний совет на будущее: считать выгоднее до покупки, а не после. Прикинуть налоги под конкретный объект удобно, подбирая варианты в каталоге недвижимости Таиланда, - тогда годовая нагрузка и платежи на сделке видны заранее, еще до подписания.

Заключение

Если свести все вместе, картина не такая пугающая, как кажется на старте. Налоги в Тайланде на недвижимость - это четыре понятные стадии: разовые сборы на покупке, скромный ежегодный платеж за владение, подоходный с аренды и удержания при продаже. Больших сюрпризов здесь нет, есть арифметика, которую лучше сделать заранее.

Главный вывод простой: считайте до сделки, а не после. Прикиньте годовую нагрузку и чистый доход от аренды на конкретном объекте - будь то квартира в городе или недвижимость в Паттайе с собственным участком. Где-то сэкономит льгота на основное жилье, где-то лишний год владения перед продажей, где-то грамотная форма оформления. Любой налог в Тайланде проще держать под контролем, когда цифры посчитаны на берегу.

И последнее, о чем нельзя забывать. Все ставки, пороги и суммы в этом гиде - ориентир на 2026 год, без гарантий: правила периодически пересматривают, а курс бата живет своей жизнью. Перед реальной сделкой сверьтесь с Департаментом доходов или налоговым консультантом - это выйдет дешевле, чем исправлять ошибку в декларации.